Информация об аренде в период пандемии

Если арендные отношения сохраняются

• Само по себе возникновение обстоятельств непреодолимой силы не влечет прекращения договора, поскольку исполнение остается возможным после снятия ограничений.
• Согласно Федеральному закону от 01.04.2020 года № 98-ФЗ2 арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества. Этот подход может быть обоснован общими нормами ГК РФ, согласно которым ответственность за невозможность использования имущества по причинам, за которые арендатор не отвечает, возлагается на арендодателя. Неоднозначным является ответ на вопрос, в каких обстоятельствах присутствует «невозможность использования». На данный момент прямо приостановлена работа только предприятий по ограниченному перечню. Также порядок определения размера уменьшенной арендной платы законом не установлен, он может быть согласован сторонами.
• Арендодатели, уменьшающие арендную плату, могут рассчитывать на меры поддержки со стороны государства. Так, например, 31 марта 2020 года было принято Постановление Правительства Москвы, в соответствии с которым собственникам зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, в том числе торговых центров (комплексов), а также объектов общественного питания и бытового обслуживания, которые предоставили своим арендаторам скидку по арендной плате в установленном размере (но не менее чем на 50 процентов изначально действовавшей арендной ставки), предоставляются меры поддержки в объеме суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за соответствующий период3. Порядок предоставления поддержки устанавливается Правительством Москвы, такой нормативный акт еще не опубликован. Не исключаем, что аналогичные меры поддержки будут приняты в ближайшей перспективе в других регионах.
• Пункт 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ предусматривает также иную опцию, согласно которой в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году актов о борьбе с инфекцией, в течение 30 дней со дня обращения арендатора, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. В этом случае ставка аренды не изменяется, но срок оплаты переносится на более поздний срок.
• Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ. Согласно проекту соответствующего Постановления отсрочка должна быть предоставлена в части арендной платы, приходящейся на период с 1.04.2020 по 1.10.2020. Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, определяется по определенной формуле, расчет должен предоставить арендатор. За вычетом части, в отношении которой предоставлена отсрочка, арендная плата должна продолжать уплачиваться в соответствии с договором. Важно отметить, что отсрочка предоставляется только по договорам, заключенным на срок более года и по перечням отраслей, наиболее пострадавших от распространения инфекции.

Если арендатор заявляет отказ от договора аренды

• Наша практика показывает, что арендаторы начали обращаться с требованиями об отказе от договоров аренды.
• Отказ совершается во внесудебном порядке. Отказ является односторонней сделкой, если он совершен без надлежащих к тому оснований, он не влечет юридических последствий. Отказываясь от договора, арендатор должен действовать добросовестно и разумно, учитывая права и законные интересы другой стороны. В ином случае отказ от договора может быть признан судом ничтожным.
• Отказ возможен при условии, что утрата интереса в исполнении была вызвана именно просрочкой исполнения, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы. Иные обстоятельства, повлиявшие на утрату арендатором интереса в получении исполнения (например, финансовые трудности), не должны приниматься во внимание. В случае судебного спора арендатор несет бремя доказывания утраты им интереса в исполнении. На практике в этом отношении учитывается масса обстоятельств, в частности: насколько существенным является нарушение обязательства для решения вопроса о продолжении выполнения сторонами договора и возможно ли такое дальнейшее исполнение в принципе; длительность просрочки и поведение стороны, заявившей отказ, в процессе исполнения договора (свидетельствует ли оно о заинтересованности в исполнении договора)9; насколько своевременно заявлен отказ от договора и сообщал ли кредитор должнику об утрате интереса к исполнению.
• В договорных отношениях прекращение договора является наиболее радикальной реакцией и основания для такой реакции должны быть очень весомыми. При этом вопрос о наличии таких оснований (является ли просрочка существенной и утрачивает ли арендатор интерес) должен являться предметом субъективной оценки в каждом конкретном случае. Учитывая длящийся характер арендных отношений, полагаем, что на практике арендаторам будет сложно обосновать наличие оснований для расторжения договора в рассматриваемом случае.